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房地产上下游产业链背离愈发严重

经济参考报 2017年06月02日 14:42

  中原地产研究中心统计数据显示,2017年前5月,全国卖地最多的50个城市合计卖地金额已达10103.8亿元,同比上涨33%。但值得注意的是,在持续的政策调控下,房地产成交持续下滑。数据显示,5月单月,房企销售业绩下降明显,其中部分房企业绩环比下降超过20%,与过热的土地市场形成了鲜明对比,房地产上下游产业链背离现象愈发严重。

  土地购置面积持续创新高

  日前,嘉兴集中出让8宗地块,总出让面积48.35万平方米,总起价36.04亿元。值得注意的是,这8宗地块引来超过420家房企的关注,以至于因参与土拍人数过多,嘉兴市资源要素交易中心有限公司场地有限,土拍会场不得不移至可容纳上千人的嘉兴大剧院。虽然采取“限价、摇号”等措施,但该8宗地块依然经过8小时“战争”,拍出73.69亿元,溢价率超100%。

  对此,CRIC房地产研究中心研究员杨科伟表示,去年以来的销售火热态势在当前热点城市仍惯性维持,开发企业普遍存货消耗过快,补库存成为当前多数房企的首要目标。

  中原地产研究中心统计数据显示,虽然在一系列政策约束下,地王出现数量有所减少,大部分城市平均溢价率相比去年下调。但整体来看,2017年前5个月,全国卖地最多的50个大城市合计卖地金额达到了10103.8亿元,同比上涨33%。其中,33个城市土地出让金额达100亿元,北京、武汉、广州、南京等11个城市土地出让金超过300亿元。三四线城市卖地收入也有明显上升,其中温州251亿元、佛山240亿元、嘉兴235亿元。

  中原地产首席分析师张大伟表示,虽然各地楼市调控频繁,但整体看,一二线城市土地市场成交依然活跃。即使很多城市土地调控政策严格,但企业依然处于补库存阶段。

  “房企对热点城市拼抢依然积极,包括南京、苏州、厦门等2016年的二线城市“四小龙”地价依然处于高位,即使地方政府设置了多重调控约束政策,部分住宅属性地块依然有多家企业以突破上限的价格拼抢。”张大伟说。

  杨科伟认为,在当前市场普遍“量跌价仍涨”,未来房价看涨预期不变的情况下,新开工面积维持在10%以上,4月单月新开工面积也维持在近一年来月度平均水平之上,意味着开发企业对市场未来仍旧乐观。

  统计局数据显示,2017年1-4月份,全国房地产开发投资27732亿元,同比增长9.3%。其中,住宅投资18671亿元,增长10.6%。其中,1-4月房屋新开工面积48240万平方米,增长11.1%,土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%,增速比1-3月份提高2.4%,创下近3年新高;土地成交价款2104亿元,增长34.2%。

  杨科伟说,土地成交价款增速不断提高,反映出当前市场竞争激烈,尤其是热点城市的优质地块更是普遍被看好。

  全国人大财经委副主任委员黄奇帆日前公开表示,我国每年批准供地中,用于城市的只占2/3,其中,基础设施和公共设施占用规模55%左右,工业用地30%,正常的开发建设用地仅占15%。“这个比例是不平衡的。我们工业用地配置显然占比太高,挤占和压缩了住宅用地。”黄奇帆说,拍卖机制、新供土地短缺、旧城改造循环,这三个因素相互叠加,造成目前地价不断上升。

  房企销售现大幅下滑

  值得注意的是,在房企积极购地的同时,住房销售却因调控的收紧,收入大幅下滑。

  亿翰智库报告显示,50个典型房企收入明显下调。其中,TOP30环比下降企业占比达70%,TOP31-50环比下降比例为55%。

  具体来看,万科5月销售352亿元,环比下调15%,保利地产销售213亿元,环比下调9%,绿地销售180亿元,环比下调7%。荣盛发展、雅居乐、首开分别下调20%、31%和21%。泰禾、复地、路劲、星河湾则分别下调50%、23%、75%和41%。

  亿翰智库相关分析师表示,伴随政策全面加码,楼市调控效果凸显,2017年5月,房企单月销售业绩下降明显,其中部分房企5月业绩环比下降超过20%。分析师表示,其原因一方面是3月以来调控步步紧逼,效果凸显,市场观望情绪蔓延;另一方面,经历“金三银四”的业绩冲刺之后,部分房企供给端续力不足,尤其是主流一二线城市供给严重短缺。“在限价令调控之下,部分房企因没有业绩压力,自然暂缓销售。”

  CRIC房地产研究中心发布的《2017年1-5月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示,仅前5个月就已有33家房企销售业绩突破200亿元,较2016年同期增加12家,上涨57%。其中,碧桂园、万科等5家房企销售已超千亿元,而2016年同期仅为2家。

  具体来看,碧桂园、万科销售业绩均超2000亿元,较2016年同期业绩上涨幅度高达165.6%和57.7%。恒大、保利、绿地也纷纷超过1000亿元,较2016年同期上调62.2%、29.3%、20.1%。

  警惕房企资金违约风险

  张大伟表示,现阶段国家对房企融资大幅控制。从国内到国外,从证券市场到银行间市场,房企融资渠道全面收紧,房地产业进入全面去杠杆阶段。在此背景下,地产企业尤其是规模较小的地产企业再融资将受到影响。因此,房企未来资金链情况仍然前途未卜,疯狂拿地的趋势也将逐步减弱。

  事实上,根据证监会规定,自从去年10月以来,房企融资渠道不断被紧缩。其中包括严控境内发债,不得到H股上市融资,银行方面收紧开发贷,同时,债券融资、私募基金融资也被收紧。今年2月,中国基金业协会发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》,文件规定,私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。

  同时,监管层近期已基本停止给房地产商海外发债发放批文,证监会新闻发言人张晓军在5月19日的新闻发布会上也首提全面禁止通道业务,随后也有消息称银监会收紧融资通道,检查信托公司业务。

  而房企融资渠道也全线被限。海通证券分析师姜超表示,虽然目前来看地产企业在手资金较为充足,但在涉房融资大幅度收紧的背景下,房企债务偿还问题将逐渐浮出水面。从目前房地产行业存量非城投债样本中,74家已披露年报的房企数据显示,近9成企业实现了货币资金规模的同比增长,行业平均货币资金规模同比大幅增长62.23%,企业在手资金较为充足。“但随着海外债券到期压力加大,国内债务还款期也将来临,在此背景下,个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化,应警惕弱资质地产企业违约风险的爆发。”

  海通证券数据显示,房企存量债务到期压力集中在2018-2021年。其中,国内地产存续债券中约有75%是在2019-2021年间到期,贷款的期限以3年为主,过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期,故年内债务到期压力不大,但未来2-5年地产行业债务到期压力集中。

  至于资金对房企的重要性,此前黄奇帆的演讲中也透露,目前房企资本金和社会融资比例达1:9,有的开发商可能达1:50。黄奇帆说,拿地的钱三七开,如果一块地10亿元,房企自己出3亿元,另外7亿元从金融机构借来,然后把这块地抵押给银行至少贷款六七亿元,造好房子后预售又把按揭贷款拿过来。这个过程中,如果这块地三年后涨到20亿元,开发商就可以拿到15亿元的抵押贷款。最终,整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1:9。

  对此,亿翰智库相关分析师也表示,在这样的市场环境中,若政策高压态势延续,房企应做好割肉准备,并且可以先从割肉深度不高的相对弱线城市开始,随后才考虑强一二线城市。

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