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商办调控僵局: 成交冰冻 开发商的迷茫与等待

21世纪经济报道 2017年06月05日 09:36

  “除了观望,也没有更好的办法。”对于商办调控困局,多家房企这样回复21世纪经济报道记者。

  今年以来,自北京、上海开启的对商办类物业调控严查正呈蔓延之势,如今已覆盖至全部一线城市。

  在此环境下,这些地方的商办物业市场瞬间冻结。同策咨询数据显示,从存量来看,目前上海“类住宅”有87.42万平方米存量面积(截至5月17日已批预售许可证并且未售的面积),去化速度相比去年全年月度均值已大幅降低。北京亦如此。中原地产统计显示,“3·26”限购新政以来,市场成交全面降温,所有商业类项目的签约数据合计仅2014套,环比调控前两个月的9905套,跌幅达80%,而且剔除其中的写字楼、商业,实际商办类签约接近于0。

  商办物业的出路成为业界关注的重点。对此,21世纪经济报道记者采访了诸多房企。得到的普遍回应是,目前尚未找到合适解决办法。

  陷入僵局

  一线城市对商办类物业的调控和整顿令此类市场几乎陷入僵局。

  5月17日下午,上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作,停止审批公 寓式办公项目;加强商业办公项目建设、销售监管,重新审核尚未上市销售的项目。

  酝酿近5个月的上海“类住宅”整改细则终于落地。同策咨询研究部总监张宏伟感慨称,“类住宅”的话题势必还会成为近期上海市场的热点。原因在于政策从严执行后,大部分项目销售停滞,上海现有60-70个类住宅活跃项目的开发商非常迷茫。

  同策咨询研究部数据显示,因政策管控严格,“类住宅”市场从年初至5月17日网签备案每个月仅有2万-3万平方米,为2015年3月以来网签值的最低阶段。

  中原地产研究中心统计显示:北京“3·26”商住调控后近2个月内,北京商办市场彻底冰冻,实际市场成交跌幅99.9%,接近0成交。

  新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为,商住项目的存在有其合理性,当传统开发商依然依赖现金流并且商业销售也越来越难之时,转向类住宅(或称商住房)就变成不得已的选项。同时因为类住宅用地属于商业产权,年限较短、售价较低,在住宅供不应求、房价高企的城市,类住宅成为年轻人居住的重要替代产品,并且往往出现在地铁站点等交通便利区域。而目前的严查其实是因为住宅供求失衡导致需求转向商住,政府为了控制城市人口规模、同时控制炒房和房企商改住而采取的措施。

  欧阳捷认为,在控制人口规模的城市,依然会长期限制商住购房,也会控制商改住。不符合商业或办公规划的产品,包括突破层高、配套厨卫居住功能、不满足消防要求等,都不会放松管制。未来一二线城市真正用于公 寓建设的项目会越来越少,因为商业和办公用地不能建公 寓,开发商又舍不得用纯住宅用地建公 寓,三四线城市即使商业或办公用地可以建公 寓也卖不掉。

 短期难解套?

  对此破局成为业界关注的焦点。

  北京市一家房企高管向21世纪经济报道记者坦承,目前看各家都没有找到合适的解决办法。“对于好位置的商办类物业,开发商可以当做写字楼销售。但对于远郊区的商办类物业,去化难度非常大,且这类物业自持难度也非常大。由于租金跟不上,地价都收不回来。”

  欧阳捷表示,长期来看,公 寓还是居住市场的一个组成部分,当然也应该是可以投 资的。在热点城市,符合规划要求并满足居住条件的项目仍有需求,能够销售的项目,开发商当然首选销售。

  欧阳捷认为,要求自持的商住公 寓,目前来看只有两条路可走。一是长租,开发商自己或委托运营。公 寓运营的关键首先是客户定位与产品定位,一旦客户定位不准,而产品已经建成,租客客源不足之时,渠道推广成本会侵蚀运营成本。其次是运营管理,好的运营才能口碑相传,但其精细化需要投入成本、平衡收支,对于自营则要付出学习成本。二是资产证券化,不过依然首先要有运营利润才能实现。证券化只是为开发商套现继续开发提供现金流,同时资本运作创造了一个市场机会。但运营效益决定了证券化的市场机会,在房租收益偏低的一二线城市,证券化不会带来更多机会;三四线城市的公 寓更是难有证券化的可能。

  中原地产首席分析师张大伟也表示,“现在处于调控加码周期内,我了解的到目前还没有一个企业有办法应对政策,所以商办土地市场已经明显降温。存量的商住目前体量依然很大。目前针对已经网签的部分政策已经清晰可以保留居住功能;但对于未网签部分现在还没有明确政策,所以各家企业针对这部分如何消化还没有办法,只能等待政策继续细化。而从运营角度看,商办的调控方向是恢复商办本来定义,所以商住公 寓肯定不是主要选项,未来企业手中运营的商住类物业被监管的可能性很大。”

  亚豪机构市场总监郭毅也对商办类物业“解套”存疑。“从政府调控政策看,商办类物业并不允许居住用途。因此,企业只能还原其原本土地规划时的要求,通过自持经营来获取租金和资产升 值收益。但从市场情况看,到目前为止,房企还没有找到合理的以及房企通常所习惯的快速回笼资金的方式。政府对于商办类物业调控最明显的目的是,促使开发商将快速开发转变为通过资本经营获取更高的增值收益。”

  郭毅认为,从现实市场情况看,资产证券化通常针对成熟运营资产基于租金收益,给投 资者稳定回报。房企在资金运转上,需要用资产证券化套现,从而实现规模化扩张。但对于土地层面,很难用资产证券化解套。此外由于国内相关政策并未出台,运营条件还不成熟。

  “短期内还看不到商用办公解套的方式。”这几乎是业内共识。

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