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上半年300城卖地收入逾1.5万亿 各地土地调控手段翻新

21世纪经济报道2017年07月06日 09:20

  2017年上半年,“落实调控、确保平稳”成为土地市场主旋律。这半年间,土地市场表现为出让金大涨,但受土地市场调控深入影响,溢价率在走低。各个主要城市不断出现土地调控创新方式。

  中国指数研究院数据统计显示,2017年前6月,全国300个城市整体楼面均价及出让金皆涨,前六个月土地出让金总额超1.5万亿元,同比增近四成。其中,三四线城市成交楼面均价领涨,平均溢价率较去年同期有明显上扬。

  土地市场火热缘于房企拿地积极。尽管多个城市土地调控政策严格,但由于房地产市场去年销售火爆,企业依旧处于补库存阶段。中原地产数据统计显示,上半年,已经有34家房企拿地超过百亿,拿地最多的前30家房企拿地总金额已经超过8726.2亿,同比2016年同期拿地最多的30家企业合计上涨了66.4%。

  土地出让金继续走高

  由于不少房企面临“断顿”困境,抢地是今年上半年土地市场一大特点。

  “我1992年开始做房地产,做了25年了,从没见过(今年)这种情况。”近期,阳光城(5.740, -0.01, -0.17%)前总裁、上海菩悦资产创始人陈凯所说的“前所未有”场景指的是今年以来,土地市场表现出的火爆场景。

  “嘉兴一场土拍,425家企业报名。(竞得者)拿了之后还很高兴。”在陈凯看来,这块地的价值还不好说,但开发商所表现的“拼抢”行为令人感到费解。

  今年以来,不少房企人士向21世纪经济报道记者表达出的困扰并非调控而是拿地。他们的主要困惑是,由于近年来房地产市场销售火爆,目前公司所剩库存不多。而热点城市土地供应量严重不足,“优质资产荒”成为房地产行业普遍现象。

  在土地受追捧情况下,各大主要城市土地出让金额均有显著增长。根据中国指数研究院数据显示,上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额为8312亿元,同比增加两成,上榜门槛升至170亿。一线城市均有入榜,北京半年度收金1006.2亿元,已超过去年全年收金总额。二线城市则为榜单主力,武汉、重庆、杭州收金过600亿元,入围前五。

  与此同时,楼面价也在同期走高。数据显示,2017年1-6月,全国300个城市成交楼面均价为2242元/平方米,同比上涨39%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3795元/平方米,同比上涨29%。

  不过,从供地以及成交指标来看,并没有增长。2017年1-6月,全国300个城市共推出土地11481宗,同比减少10%;推出土地面积45967万平方米,同比减少4%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3554宗,同比减少1%;推出土地面积16168万平方米,同比增加12%。2017年1-6月,全国300个城市共成交土地9653宗,同比减少7%;成交面积38196万平方米,同比减少2%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3017宗,同比增加7%;成交面积13686万平方米,同比增加16%。

  2017年上半年,为响应中央精神,一线城市明显加大供应,供地节奏有所加快,供应量同比增逾四成,成交方面量涨价跌,出让金总额增加过半。二线重点城市亦秉持“分类调控、因城施策”的精神,针对自身市场特点制定了土地调控政策。上半年二线城市平均溢价率同比下降,出让金涨幅较去年同期有明显收窄。一二线城市调控不断深化,热点城市需求外溢引周边三四线城市升温,上半年三四线城市成交楼面均价领涨,平均溢价率较去年同期有明显上扬。

  易居研究院研究总监严跃进认为,土地市场火爆在于房企有很强的补库存需求。很多房企在2016年销售业绩不错,所以拿地需求比较大。但供地节奏相对慢,所以往往一有供地计划,房企拿地的积极性就很大。尤其是大城市周边的三四线城市,已经成为香饽饽,成为投资性价比最高的土地市场。

  土地调控深化:回归住宅属性

  尽管土地市场一片火热,但调控高压态势未减。不少城市通过限价以及创新土拍方式控制地价。整体来看,二季度以来,一二线城市调控不断深化,热点城市需求外溢引周边三四线城市升温。

  政策层面,北京延续去年底土拍新规,广州、天津、杭州等城市陆续跟进且各有创新,重点城市土拍政策渐趋多元,“分类调控、因城施策”得到落实。

  为了调控地价,土地市场创新举措不断出现。7月4日晚间,上海市国土局官网发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告。特别之处在于,这两宗地块的土地用途均为租赁住房,也就是说所建物业只能用于出租,而不得出售。要求竞得人须100%自持70年,这也是上海在全国首次推出租赁住房用地。

  此前,北京、佛山等地在土拍中均出现全自持地块,但上述地块大多采取“限地价、限房价、竞自持面积”等方式出让。而此次上海在土地出让中,直接明确了土地用途为租赁住房。

  中原地产首席分析师张大伟表示,土地供应模式出现转变,在土地出让标书阶段就明确土地属性,避免地价高溢价率对交易市场的影响。这两宗地块一开始就明确了租赁属性。他认为,未来一二线城市土地供应将呈现限价化以及居住属性加强。

  从整体数据看,今年上半年整体溢价率也在走低。中国指数研究院数据统计显示,2017年1-6月,全国300个城市土地平均溢价率36%,较去年同期下降4个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率43%,较去年同期下降10个百分点。

  此外,值得注意的是,今年上半年,土地市场在各个城市之间表现明显分化。中原地产研究中心统计数据显示:2017年上半年,全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到13691.3亿,同比2016年上涨幅度达到38.4%。平均地价上涨了27%。地价上涨城市主要集中在三线城市。

  从土地出让金高额度城市看,依然集中在一二线城市,北京、杭州、武汉、重庆、苏州、广州、南京、合肥等8个城市超过了500亿。另外,三四线城市卖地收入有非常明显的上升,其中佛山423亿、嘉兴311亿、温州254亿、宁波293亿,另外徐州、常州、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州、滁州、绍兴、赣州等城市卖地也均超过了100亿。

  张大伟认为,市场的过热成交将会明显被抑制,短期部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调,但整体看,市场未来的调整期将持续2017年全年。这一轮市场的调整幅度要看信贷收紧的尺度。之前部分企业获得的高价地很可能面临入市难题,房价上涨已经明显放缓,预计大部分城市的房价都将趋于平稳。

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