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租赁金融抢食大战发令枪响:租房分期平台急谋转型

21世纪经济报道 2017年11月13日 09:33

  前有以阿里为代表的互联网巨头宣布参与地方租赁平台建设;后有包括中国建设银行、中信银行乃至银联在内的大型金融企业或相关支付平台与房企或地方职能部门签署合作协议,提供金融支持并加速租赁市场发展。

  随着越来越多强势主体进入租赁金融市场,原有的租房分期平台运营将面临新的挑战。

  银行、互联网巨头之于住房租赁金融的介入,将会对58月付、会分期、阳光分期等一批租房分期金融公司带来冲击,促使其谋求转型。

  中估联-房地产数据中心认为,随着国家层面的不断推进,租赁型住房所具备的消费功能,将在不久的未来得到最大程度的释放;而租赁立法也将为这方面的资金投 资提供法律背书——不仅保证租赁关系的稳定,还保障租客的法定权利。这种情形下,鉴于该领域互联网金融平台具有的“长尾”优势、商业银行具有的传统优势,二者都具备占有一定市场份额的可能。

  巨头跳入“蓝海”

  培养住房租赁市场是国家级的战略布局。2016年6月,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》;今年7月,住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,明确广州、深圳、南京等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。

  东方证券一份研究报告指出,目前我国租赁人口预计为1.9亿人,至2030年将达到2.7亿人,整体市场规模达4.2万亿元。这些都加速了“国家队”向住房租赁市场的高调进军。

  日前,建设银行深圳分行与万科在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议,正式进入深圳市长租房市场。建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”,贷款利率低于同期个人住房按揭贷款利率。按照借款人资信状况,贷款最高额度为100万元,额度期限最长不超过10年。

  建行此举并非孤例。今年10月,中信银行与碧桂园签下一笔融资合约,计划未来三年内为后者在长租住宅领域提供300亿保障性基金;中国银行厦门市分行则与厦门市国土资源与房产管理局签署合作协议,在租赁市场的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设和住房租赁金融创新领域进行合作。工行、农行也正着手进入该领域。

  今年10月,中国银联依次与沈阳市房产局、武汉住房保障和房屋管理局、合肥市人民政府签署住房租赁服务平台合作协议,并宣称今年内有望在12个试点城市全部实现服务开通,主要提供住房租赁金融服务。

  互联网巨头布局方面,今年8月,阿里巴巴与杭州住保房管局签订协议,打造“智慧住房租赁平台”;10月,支付宝宣布信用租房平台正式上线,并在在上海、北京、深圳等8个城市启用了支付宝信用租房。10月20日,京东旗下的北京京东尚科信息技术有限公司成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位,京东将成为北京住房租赁市场的支持平台。

  租房分期平台急转型

  随着资本雄厚的银行、互联网巨头抢滩租房市场,租房分期领域的互联网金融产品无疑会进一步遭受生存空间的压缩。

  2015年是租房分期金融平台集中爆发的一年,盈家生活、会分期、58月付、自如白条、房司令、租了么等互联网租房产品雨后春笋般涌现;“场景+分期”概念也一时如火如荼。

  一般来说,线上租房业务分为B2C和C2C两种模式,互联网租房平台可以与租房中介、品牌公 寓合作或直接连接房东,向租户提供租房服务。

  互联网租房分期服务改变了传统租房中“押一付三”的模式,租房平台向房东支付覆盖合同期限的房租,租户支付首期款后,可按月分期支付房租,分期平台向房东或租客收取服务费和利息。

  不过在互联网金融领域,没有雄厚的资金支撑很难长久生存,加上国内租房市场并不完全规范,企业对B端、C端风控不足等因素,一年之后,如趣租、斑马王国、丁丁白条等陷入停摆或关闭,市场中余下的玩家仍在探索。

  随着巨头涌入,住房租赁市场将加快洗牌。互联网租房分期平台的出路在哪里?

  鉴于市场的规范性,有机构选择停止C端服务,如会分期。会分期从创立之初就从事“租房分期”业务。由于转化率过低,2015年其停止了C2C模式,坚持与中介合作。今年8月,会分期旗下平台“会找房”APP上线,通过与公 寓SAAS管理系统直接连接的方式为租客提供租房信息。目前会找房拥有50余万房源客源,600家左右合作中介机构。会分期创始人李磊曾表示,会找房解决了租房数据信息不对称的问题,提升效率的同时就会产生价值。

  今年1月,会分期宣布完成2.3亿元C轮融资,投 资方为A股上市公司联络互动。此前,会分期在2015年分别获得了数百万天使轮融资和来自源码资本、银客的3500万元A轮融资。

  还有机构将租后生活服务作为长期搭建的盈利点之一。盈家生活创始人邢弢此前接受媒体采访时指出,租后服务在租赁市场中拥有更多机会。在租房服务之外,盈家生活为房东和租客提供智能硬件及管理设备,包括管理系统和智能门锁、智能电表等,同时提供保洁、搬家等日常增值服务。

  盈家生活成立于2014年10月,曾于2015年获得550万元天使轮投 资和数千万元Pre-A融资。2016年其获得了由某移动互联网巨头领投的亿元级联合投 资。今年5月,其与南京银行、兴业银行、百信银行等数家银行达成战略合作,将获得不低于30亿贷款额度。

  目前看来,国内互联网租赁平台还未形成品牌效应,租户黏性度低。因此,运营能力和品牌输出力度强的企业也将在未来占据优势。

  魔方金服创始人凌骏对记者表示,银行很早就开始发行租房分期产品,当低成本的资金大量进入租赁市场,恰恰对擅长做资产、风控的金融服务公司是一个利好。据了解,魔方金服有35%的资金来自外部机构,包括银行、信托等。凌骏指出,银行进入租赁市场,在尽调、审核、风控等环节还需借助外力,这可促进部分互金公司转向以资产端为主的金融服务公司。

  正如中估联数据研发总监颜莉所指,商业银行和互金平台对于租金融资业务虽然存在一定竞争,但面对的主要租客群体有较大差异。商业银行瞄准的是信用和收入水平较高的白领阶层,但白领阶层对租金融资的需求有多大、时间有多长,商业银行必须做好测算以保证市场份额。

  相对而言,互金平台更为亲民,也更具灵活性。以阿里为例,具备一定消费信用的用户,就可以免掉租房押金,而租房的整体程序可以和租金融资高度结合,提高了交易效率。由于阿里和杭州市租赁管理平台形成合作,迅速形成租赁备案并提交,政府也乐见于互金平台深度参与租赁市场。这些优势则是商业银行所不具备的。

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