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年末冲刺“瞻前顾后” 房企加速供货谨慎补仓

上海证券报 2017年12月06日 09:39

  年末冲刺“瞻前顾后”

  房企加速供货谨慎补仓

  作为惯常的“冲刺月”,预计在12月份,各房企将加大推盘力度。与此同时,年底土地市场也出现“翘尾”,多地密集推地,尤其是二线城市,地方政府加大供应、开发商适时补仓的意图明显。但今非昔比的是,供需两旺之下土地市场依然保持理性,底价、低溢价成交是土拍市场主流

  年终倒计时阶段,不论是在新房销售市场,还是在土地市场,房企进入了冲刺状态。

  据上市房企11月销售月报数据显示,万科、恒大、融创等龙头房企今年1月至11月的销售总额均创下历史新高。其中,万科、恒大离5000亿元仅一步之遥,融创前11个月的销售金额同比大增132%。不过,作为行业标杆,万科、恒大11月单月销售额环比双双下跌,万科已是连续两个月环比下跌,整个行业的销售颓势可见一斑。

  作为惯常的“冲刺月”,预计在12月份,各房企将加大推盘力度。与此同时,年底土地市场也出现“翘尾”,多地密集推地,尤其是二线城市,地方政府加大供应、开发商适时补仓的意图明显。但今非昔比的是,供需两旺之下土地市场依然保持理性,底价、低溢价成交是土拍市场主流。

  销售显颓势 房企年末加速供货

  万科昨日披露,11月份实现合同销售金额347.5亿元,同比升17.92%,环比减少5.54%。这也是10月份之后,万科月度销售额再现环比下降。今年10月,万科单月实现销售金额367.9亿元,较9月份减少了95.3亿元。

  同日披露的恒大地产销售月报也显示,11月份,恒大取得合约销售金额480.6亿元,同比增长约50%,环比减少约15%。今年前11个月,恒大累计实现合约销售金额约4704亿元,同比增长约35%。

  地产巨头中,风头更劲的是融创。11月单月,融创实现新增预订销售金额508.6亿元,同比增长120%;合同销售金额494.3亿元,同比增长120%。截至11月底,融创在年内实现合约销售金额3019.4亿元(其中,合同销售金额为2978.5亿元,预订销售金额为40.9亿元),同比增长132%。

  对于万科、恒大两巨头月度销售数据环比双双下滑,业内人士认为,这并非偶然。上海(楼盘)易居房地产研究院的数据显示,11月份,50城新房成交面积环比微增3%,同比减少13%,已连续9个月同比减少,全国房地产市场销售颓势逐渐显现。值得注意的是,今年上半年,支撑整个行业销售的三四线城市市场已出现明显疲态。易居的数据还显示,11月份,30个三线城市新建商品住宅成交面积为861万平方米,环比减少5%、同比减少9%。环比数据回调,说明三线城市已告别过度火热的局面。

  针对销售数据的下滑,万科曾在11月7日举行的月度经营数据电话会议中解释称,10月推盘相对9月要少一些,去化率则持平。但按过往经验,万科相信,今年最后两个月的推盘量将会比9、10月份多。

  事实上,在年末的冲刺月,开发商无一不铆足了劲加大供货。据各地数据显示,深圳、天津、长沙、杭州等地均在11月底至12月初迎来一波供应小高峰,新房批售速度明显加快。

 各地密集推地 房企“理性”补仓

  不仅是新房销售市场在“冲刺”,近两日,多地集中挂牌出让土地,各地政府也在加大供地力度。其中,石家庄土拍12宗地块“收金”31亿元,武汉集中推出24宗土地,济南市挂牌出让21宗土地,成都、广州各再推3宗土地……

  对开发商来说,这无疑是本年度最后一餐“饕餮盛宴”。然而,与此前不同的是,各地土拍市场虽供需两旺,但几无高溢价地块出现,多数以底价成交,苏州等此前大热的城市甚至出现土地流拍。11月末,苏州吴江区10宗地块出让,其中2宗地块因无人竞价遭遇流拍。11月中旬,苏州也曾一次性推出8宗位于核心城区的地块,5宗以底价成交。12月1日,成都天府新区出让5宗558亩商服用地,也均为底价成交。

  不仅是苏州,11月,全国土地市场降温整体上较为明显。据克而瑞地产数据监测,11月,300城经营性土地成交1961幅,环比下滑16%;成交建面16496万平方米,环比微增3.7%,同比下滑2.6%;成交总价3235亿元,环比不升反降16.6%,且同比下滑9.2%,市场总体量升价跌较为显著。土地成交均价持续下降,11月份,成交均价1961元/平方米,成为年内最低成交均价,环比下降20%,同比降低6.8%。溢价率方面,11月,土地拍卖平均溢价率为23.0%,环比下降1.7个百分点,在上个月已低位运行的基础上再度下降,刷新年内平均溢价率最低值。

  克而瑞房地产研究中心认为,溢价率走低究其原因主要有几点:一是地方政府依据去年火 爆的成交行情抬升了地块底价;二是最近楼市成交不振也使得房企的投 资趋于理性;三是地块出让的限制条件越来越多,比如竞报自持比例、配建保障房等;四是受“限价”因素影响,房企的投 资测算已不能按过去每年的房价增长率为依据,而是要基于当前的“合规”价格,房企不得不严控拿地成本。“此外,2016年各地高价成交的"地王"项目目前仅有一成开盘,不少项目面临开盘即亏的窘境,客观上也降低了开发商的拿地热情。”易居中国执行总裁丁祖昱表示。

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