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银行严控房贷总额 2017年房企业绩盛宴犹在

中国证券报-中证网 2017年12月19日 12:14

  国家统计局最新披露的数据显示,11月份,国内一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%,涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%,涨幅均比上月扩大0.1个百分点。另据统计上海等严格限购的一线城市,房贷几年来出现了首次下滑。

  由于前两年的房价上涨,叠加上2016年末的结转,大部分房地产企业依然收获了历史上最丰盛的房地产盛宴,2017年是销售业绩与利润上涨最为迅速的一年。本轮调控逐渐开始影响市场,对于房地产企业来说,压力逐渐开始体现到销售数据上。从资金及销售等方面看,2018年上半年房企的风险可能加大。

  房贷政策不松动

  国家统计局数字显示,70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。从环比看,7个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.1至0.3个百分点之间;北京、上海、郑州和武汉4个城市环比持平。从同比看,有11个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.2至3.2个百分点之间,说明这些城市新建商品住宅价格已低于去年同期水平。

  同时,上海二手房市场出现了5%左右的议价空间。由于新盘长期不开,客户很有可能转向二手房市场,当前房东诚意出售的比例还是相当高的,5%甚至更高的折扣比较常见。

  某城商行的相关人士表示,现在对于住房按揭贷款是控制总额度。对于二手房,也要看房屋的新旧程度来决定最高贷款额度,但一定是严格执行限购政策。

  上海此前的限购政策规定,购买首套房,申请商业贷款的,首付比例不得低于35%。在上海市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录以及在上海市已拥有1套住房的,均属于购买第二套房。购买第二套普通自住房贷款首付比例不得低于50%,购买非普通自住房贷款首付比例不得低于70%。二套普通商品房贷款利率上浮10%。二套普通商品房个人贷款最高限额下调10%。

  央行上海总部披露的11月份上海市货币信贷运行情况显示,上海个人住房贷款环比回落。11月份,上海市本外币个人住房贷款当月减少48.12亿元,同比减303.82亿元。其中二手房贷款当月减少38.09亿元,同比减192.56亿元。11月末上海市本外币个人住房贷款余额同比增长14.5%,增速环比和同比分别下降3.1个百分点和28.4个百分点。这是自2012年5月以来上海首度出现单月个人住房贷款环比减少。

  12月还有不到2个星期,当下申请住房按揭贷款,银行已经不可能放贷,这是2017年的常态。同时,因为成交量锐减,贷款额度虽然明显收紧,特别是一线城市,但并未出现全面停贷现象。目前大部分银行已经开始执行首套房贷款利率为基准上浮10%。除部分外资行及少数优质客户执行上浮5%外,上浮10%已经成为房地产市场刚需的主流。从趋势看,2018年也会延续这一变化。

  房企业绩不减

  因为过去两年多的楼市火 爆,2017年房企将迎来历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。楼市虽然调控,但市场影响在三季度末才出现。整体看,叠加上2016年末的结转,大部分企业依然收获了历史上最丰盛的2017年房地产盛宴。

  截至12月初,已经有9家房企公布2017年前11月销售额,其中包括恒大、万科等龙头房企。整体看,9家房企合计销售额达到了15395亿元,比2016年同期上涨幅度高达50%。大部分房企已经完成年度任务。

  从这9家企业看,万科、恒大已突破4000亿元大关,而融创也接近3000亿元,新城等企业历史首次销售突破千亿。

  中原地产研究中心统计数据显示,年内房企继续积极拿地。截至2017年11月,拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了20982亿元。与2016年同期拿地金额13720亿元对比,涨幅达到了53%(招拍挂数据)。而且,2017年以来,拿地过百亿的房企达到了58家,而在2016年同期只有40家。在2017年拿地200亿以上的企业大约30家。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,本轮调控逐渐开始影响市场,对于房地产企业来说,压力逐渐开始体现到销售数据上。房地产销售增速持续收窄,企业之间分化非常明显,多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调。资金成本逐渐增加,各种融资渠道压力逐渐增加,对于很多房企来说,资金链的风险逐渐积累。从资金及销售等方面看,2018年上半年房企的风险可能加大。

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