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一线城市二手房遇冷 不打九折难成交

上海证券报 2017年12月22日 15:50

  楼市调控持续之下,一线城市二手房市场陷入成交低迷,价格出现松动。记者从上海、北京、深圳的二手房市场了解到,一线城市目前普遍存在中介门店来访量、带看量维持低位的现象,不少业主选择主动下调挂牌价或暂缓出售,京沪部分区域二手房成交价格环比跌幅可达10%以上。不降价就卖不掉,成为目前一线城市二手房交易的一个主要特点。业内人士预计,未来一线城市二手房交易量有望小幅回升,价格仍将稳中有降。

  沪外环九折楼盘已不鲜见

  在较为低迷的市场氛围下,上海各个区域的二手房价格跌多涨少。上海中原地产数据显示,其监测的上海295个有效样本楼盘中,264个11月价格环比下跌,其中23个跌幅大于5%;31个价格环比上升,其中12个涨幅小于5%。嘉定区嘉定主城区板块“保利湖畔阳光苑”、宝山区张庙板块“泗塘五村”、浦东新区三林板块“浦发绿城”,11月价格环比跌幅分别为10.43%、10.41%和10.06%,位列样本楼盘跌幅榜前三。

  记者从“保利湖畔阳光苑”附近的中介门店了解到,该盘位于外环外,投 资客较多,群租现象普遍,目前挂牌的二手房不降价10%以上几乎无人问津。中原地产当地分行经理张明中告诉记者,最近该盘成交了一套80平方米的两房房源,房东2013年以130万元买下这套房子投 资,今年年初340万元尚不肯卖,最近因急于处理投 资的物业,以278万元成交,降幅近20%。“这个楼盘投 资客购买的较多,随着投 资客陆续离场,放盘量一直较大,故客户选择空间大,房源降价不到位,根本不可能成交。”他说。

  据记者了解,目前愿意降价的房东主要有两种:一种是置换型的,一种是急于离场的投 资客。目前的市场环境下,挂牌房源想要成交,不光价格要降到位,房东还得积极配合看房,而买家几乎都是挑挑拣拣、狠狠杀价,即使房东愿意降价,不少买家依然表示“再看看”。

  以“浦发绿城”为例,其一直是三林地区成交量较大的明星热盘,这个动迁房小区的房源主要是90多平方米的三房、70多平方米的两房,带电梯、总价低、靠近地铁,适合预算不高的刚需置业。但由于动迁户手中闲置房源较多,该盘挂牌量一直很大,目前房东普遍主动降价促进成交。记者从中介门店了解到,该盘近期成交一套93平方米的小三房,成交价450万元,而上个月同类房源的成交价在480万元左右,年初则在510万至520万元左右。一套挂牌价330万元的两房房源,房东降价到315万元,买家依然不愿出手,房东再降至300万元,买家考虑两天 后仍表示“还要再看看”。

  上海中原地产分析师卢文曦表示,上海二手房降价从外围开始,尤其是挂牌量大、品质不高的楼盘,降价幅度相对较大,九折房源已不鲜见。目前市场成交仍以400万元以下的低总价段产品为主,400万元以上房源的购房者总体保持观望。

  北京刚需买家议价权增强

  北京二手房市场同样是“不降价,难成交”。麦田房产报告显示,11月份买方整体议价幅度(买方议价=成交价/最后一次报价-1)达到-6.6%,为今年以来的高位。在卖方价格预期不断下调的同时,买方群体在购房谈判中话语权增强,买方市场已经确立。

  据麦田房产统计,“3·17新政”实施以来,北京二手房市场买家议价幅度从4月份的-1.8%拉大到11月份的-6.6%。以一套挂牌价1000万元的房子为例,经过买家议价,在4月份平均能以982万元成交,到11月份成交价格则平均可以降至934万元。

  链家研究院也指出,从月度数据来看,调控后新增挂牌均价累计跌幅为12.9%,大于成交均价的跌幅12.1%,表明业主预期松动,报价更趋理性。新增需求于低位企稳,调控后投 资投机漏洞几乎堵死,刚性需求有序入市。

  据北京中原地产介绍,在降价幅度较大的丰台区,成交房源一般降价幅度都在10%以上。通常业主的底价会比挂牌价低10万至30万元左右,而实际成交价往往会再低10万至15万元,450万至500万元总价普遍会打个九折。最新成交的房源成为同一小区的“风向标”,已挂牌业主会参照最新成交价下调挂牌价,从而促使二手房挂牌价格的理性回归。业主想要成交,必须调整心态。

  未来价格以稳中有降为主

  价格松动,令一线城市11月二手房成交量环比出现回升。

  各地二手房官方成交数据显示,11月上海二手住宅成交1.34万套,环比上涨25.23%,成交量止跌回升;北京11月二手住宅网签量8483套,环比增长37.7%;深圳11月二手住宅共成交5606套,环比上升25.2%。深圳各区域二手房成交升幅都在17个点以上。其中,罗湖升幅最大,达到了44.2%;盐田增加31.8%;只有宝安和龙岗升幅低于20%,分别上升17.8%和18.9%。据记者了解,深圳二手房市场相对较热,主要受两方面因素影响:一是深圳落户政策相对宽松,本科以上学历外来人口落户后有购房补贴,因此限购对深圳市场成交的杀伤力不如京沪;二是近期有投 资客以公司名义整购深圳商务公 寓的传闻,令市场氛围有所回暖。深圳中原数据显示,深圳11月二手房市场投 资客占比为25.17%,与前一月基本持平。

  不过,成交量的触底反弹并不代表市场热度有所回升,相反,业主信心、价格走势依然处在下降通道中。据记者了解,一线城市11月二手房成交量有所回升,主要是由于10月成交量尤为低迷,上海、北京均创近年来新低,二手房市场降温尤为明显。从中介门店来访量、带看量维持低位,以及买卖双方的心态来看,市场冷清的氛围和价格下降趋势并没有扭转。业主信心不足,不少急于置换或抛售的业主往往主动选择下调挂牌价,不着急卖房的业主则选择暂缓出售,由此也造成近期部分区域租赁市场房源增加、租金下跌。

  业内人士认为,目前政策及市场预期的稳定,有助于刺激购房需求的缓慢释放,预计未来一线城市二手房市场的交易量可维持小幅理性回升;房价方面,由于市场供求关系的变化,买方市场下购房人的议价底气更足,业主则报价更理性,为了尽快出售套现或腾出购房指标也愿意主动降价,因此房价未来仍然会保持稳中有降的趋势。总体来看,短期内行政调控及信贷政策均不会放松,一线城市二手房市场成交量逐渐向合理区间靠拢,不会对价格形成大的上涨压力,价格以稳中有降为主。

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