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政府不再垄断住房供地 业内:或将缓和房价长期上涨局势

中国经济周刊 2018年01月23日 09:31

  “改变政府作为居住用地唯 一供应者的情况。”国土资源部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上说的这句话,一石激起千层浪。他指出,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  分析人士认为,这意味着中国土地供应将出现实质性变化。政府不再垄断住房用地,而房地产开发商也不再是一手住房的唯 一提供方。未来,其他合法拥有土地使用权的主体,在符合规划的前提下,也可以成为住房供应方。而随着更多房源进入市场,将有助于抑制地产投机,满足住有所居,缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。

  非房企自有土地能否开发商品房?

  2018年是“房改”20周年。“中国房地产过去20年的发展历史,其实就是国有土地发展历史。特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产,依赖土地招拍挂。国有土地招拍挂出让,是商品房住宅土地的唯 一来源。”中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者说。

  据财政部发布的“2016年财政收支情况”显示,2016年,全国国有土地使用权出让收入37457亿元,同比增长15.1%。而2016年全国财政总收入15.9万亿元,土地收入占财政总收入的比例高达23.5%。

  一线城市土地收入则尤为可观。在刚刚过去的2017年,北京市土地出让金以2796亿元名列榜首,排名第二的杭州市也超过了2000亿元。

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者,房改20年来,国有土地出让金累计规模为35万亿元,达到城市财政收入的40%左右,成为城市基建扩张的重要资金补充。

  然而,另一方面,地方政府的“土地财政”却备受诟病。有人认为,“土地财政”无疑是高房价的重要推手。

  “一些地方土地出让部门有意无意地调节土地供应节奏,热点城市居住用地相对不足,且土地出让价格一再走高,助推房价上涨。”张大伟说。

  而如何解决这个弊端?张大伟认为,首先居住用地供应要相对充足,才能缓解热点地区楼市供需紧张局势。

  除了地方政府,居住用地还能从哪儿来?上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者分析,还有两种居住用地提供者:一类是村集体、企业。农村建设用地(含宅基地)可以入市,由农村集体组织供地。“其实这项改革任务10年前就提出来了,但一直没能破冰,这次借着全国13个城市试点集体建设用地建设租赁用房的狠劲,准备闯关了。”

  另一类则是园区、工业区、国企手中的大量低效工业用地,也将开闸,逐步转换成住宅用地,借此缓解大城市住宅用地严重不足的矛盾。这项改革,也已经“预备”几年了。

  不过,值得注意的是,非房地产企业自有土地“作为住宅用地”,是否意味着可以作为商品房开发用地?能否开发商品房对外销售?

  对此,专家认为不可过分乐观。姜大明部长的表态中强调了两个前提:“权属不变”“符合规划条件下”,因此,非商品房开发用地建设商品房对外出售的可能性不大。且无论从现行的法律法规,还是从目前各城市对土地财政的依赖来看,短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的高度垄断,还不太现实。

  “过去很多企业有使用权的土地,比如商业用地、工业用地,在符合规划条件下,将来有可能可以转变成出租房,不是保障房,更不可能是商品房了。”张大伟分析称。

  在1月15日全国国土资源工作会议分组讨论中,浙江省杭州市国土资源局局长谢建华说:目前,城市住房用地供应单一,主要是公开招拍挂出让。下一步,要探索多种方式供应,如协议出让、行政划拨等,而核心则是要厘清分类,依据保障类、市场类、长租型进行供应,要探索住宅多结构形式供应。而非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,将能够提供更多租赁住房给买不起房子的人居住。

  房改前集资建房形式或将再现

  政府不再垄断住房用地,盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地,是贯彻中央提出的加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的一项基础性的土地制度变革。

  哪些主体会加入到住宅供应的队伍中来?

  在专家看来,“非房地产企业依法取得使用权的土地”还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投 资公司等取得使用权的土地。其中,国有企业用地的开发备受关注。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地,不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会积极盘活此类存量土地,为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提供更有保障的土地供应。

  事实上,利用国有企业自有用地建设住宅此前已有先例,但主要是提供保障性住房。

  2013年10月,北京推出自住型商品房,并提出年底供应2万套的目标。当年11月,北京市规划展览馆展出了北京第一批自住房项目的规划设计方案,7个项目分布在朝阳、丰台、昌平、海淀,基本都是靠国企自有用地建设。

  据了解,这些国企自有用地获准改变土地性质盖保障房,通常都是以底价成交,企业不会直接获得土地收益。但盘活资源后,可以从保障房配建的车库、商业配套等项目中获取收益。

  北京市住建委相关负责人介绍,北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作,其中,鼓励国有企业利用自有用地建设保障房,加大政策支持力度,目前已建设约12万套。

  “鼓励国企拿出自有用地建设保障房,是增加保障房的供给渠道,而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”上述负责人表示,这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。

  企业在自有土地上为员工建造住房,也成了一个新动向。例如,有媒体报道,格力、华为等企业“造房行动”已经开始。华为为员工首批建造3万套住房,员工以低于市场价70%的价格购买,入职3年后可购买,10年后可转让。格力电器董事长董明珠日前也透露,为了稳定人才队伍,她这两年在思考,让8万格力电器的员工每人有两室一厅的房子。

  分析人士认为,“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”新政落地后,预期一线二线城市的大企业,可能也会随着格力、华为开始“造房行动”。

  而类似房改前集资建房的形式或将再现。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,今后不一定是房地产开发商拿地建房,比如房改前有过住房合作社形式、再比如单位拿地建房。类似于房改前集资建房的形式,大家先凑钱,公司集合了钱,拿地建房,再以成本价分房。

  房价受何影响?哪类市场受影响最大?

  公众最为关注的是,上述新政施行后,将对房价产生什么影响。

  李宇嘉对《中国经济周刊》记者分析,从供给侧改革角度看,若供给渠道多元,供应源头上形成竞争,将改变独家供应下的“供地荒”现象,降低供应成本,特别是降低被地价推高的房价。

  杨红旭也认为,这属于房地产供给侧改革,也是房地产长效机制的重要组成部分,有助于缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。但他也对《中国经济周刊》记者表示,改革会遇到各种阻力,推进没那么快,不会立即传递到房价上去。

  哪类市场受影响最大?张大伟认为,政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将产生非常大的提升,其中,城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。“需要注意的是,住房包括商品房、保障房、租赁房等,住房不能等同于商品房,目前看,政策更多提及的是租赁住房试点,集体土地用作租赁用地是试点方向。”

  事实上,北京、上海等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月,国土部明确北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

  张大伟认为,国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地供应相对紧张,而部分区域存在城中村等集体土地,如果部分城中村等集体土地进入租赁市场将有利于房源供应,也有利于城中村改造。

  根据部署,北京市计划于2017—2021年的5年内供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。张大伟分析称,1000公顷集体土地,大约可建设30万~40万套出租房,“将有效缓解区域租赁市场供需不平衡,住房租金也会下调”。

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