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土地市场临近收官: 50大城市卖地3.33万亿

21世纪经济报道 2017年12月20日 09:20

  北京是过去10年卖地最多的城市,合计卖地高达1.43万亿。其次是上海卖地1.39万亿,杭州卖地1.088万亿,重庆卖地1.0585万亿。其他卖地比较多的城市有苏州、天津、南京、武汉、广州、成都、宁波等。

  2017年接近尾声,这一年房地产市场变化非常大。其中,最典型的特点是大部分城市卖地收入刷新了记录。目前已经有2个城市卖地超过2000亿。其中,成交金额最高的为北京市,有望超过2800亿。

  北京供地结构极具典型性。根据中原地产统计数据显示,北京市年内共计成交70宗住宅用地。其中,共有产权面积达到了300万平米,大约能够提供共有产权房3.7万套;配建的限价商品房达到320万平米,大约可以提供3万套左右;配建的70年持有租赁地块大约在91万平米,可提供大约1.5万套出租房。

  尽管热点城市在2017年卖地已经刷新了记录,但随着楼市调控深入,土地市场已经出现流标迹象。中原地产数据统计显示,在2017年下半年,二线城市经营性土地流标已经达到了111宗,是最近2年的最高点,环比上涨了66%。

  北京、杭州卖地最多

  2017年,市场在做减法的同时也在做加法。楼市调控持续加码,而北京等城市的加法供应全面加速。这意味着,未来5年内,多个城市将有大量房源供应。这其中,租赁地块大量出让。从全国看,累计多城市合计出让的租赁土地面积超过500万平米。如果按照平均60平米单套计算,已经可以直接提供租赁房源超过8万套,集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

  从整体卖地数据看,中原地产研究中心统计数据显示:截止到12月18日,全国50大城市卖地收入刷新历史同期记录,累计50个城市卖地金额多达3.33万亿,同比2016年同期的2.38万亿上涨幅度达到了40%。其中有18个城市卖地金额上涨幅度超过100%。已经有2个城市土地出让金达到了2000亿。北京达到了2731亿,杭州达到了2123亿,南京、苏州、重庆、上海、天津、成都、郑州也超过了1000亿。超过500亿的城市更是达到了21个,均创造了同期历史最多。2017年全年,超过11个城市以上卖地突破千亿。全国已经有52个城市卖地超过200亿。

  整体上,2017年土地供应均在加速。银行证券一组数据显示,拿地增速再创新高,新开工小幅反弹。前11月土地购置面积升16.3%,相比前10月扩大3.4 个百分点,单月购置面积同比升43.1%,创年内新高。从百城数据看,一线城市土地供求增速维持高位,前11月土地供应建面同比增63.7%,成交建筑面积同比增85.7%。新开工方面,前11月新开工面积升6.9%,升幅在连续收窄4 个月后出现回升,单月同比增速达到18.8%,施工面积累计增速3.1%,全年基本维持平稳。

  如果从更长周期来看,北京是过去10年卖地最多的城市,合计卖地高达1.43万亿。其次是上海卖地1.39万亿,杭州卖地1.088万亿,重庆卖地1.0585万亿。其他卖地比较多的城市有苏州、天津、南京、武汉、广州、成都、宁波等。总体计算来看,全国卖地最多的20大城市10年卖地总金额高达13.58万亿。

  市场将得到平抑

  土地市场卖地创记录的主要原因是各热点城市供应速度在加快,但随着调控深入,土地市场已经开始降温。

  莫尼塔调研显示,11月份推地节奏保持平稳,南京、温州等一些上半年出地较少的热点区域,土地供应有所加大。柳州四季度到明年一季度会推出十几块地块,总计超过1000亩,以缓解市场情绪。在限价的前提下,去年高价地利润受到严重挤压,开发商不再哄抬地价,市场继续降温。

  以北京为例。从土地市场成交金额看,北京2017年土地成交金额有望超过2800亿,这将远远超过2015年的2217亿,同比2016年全年上涨幅度达220%以上。住宅土地供应面积也创纪录。截止到日前,北京住宅土地供应为76宗,供应面积为1049.99万平米,同比涨幅达到了318%,这创造了最近4年的最高纪录。

  中原地产分析师张大伟认为,从市场看,一二线城市在目前已经做好减法的同时继续做好加法,平稳市场供需结构。增加供应后,房价将有望有所降低。

  从地价以及溢价率表现看,土地市场也在整体降温。北京全年平均住宅溢价率是26%,而11月来北京土地住宅溢价率跌到了8%,除了石景山一宗地块溢价率19%外,其他地块基本溢价率都接近底价。

  华创证券数据也显示,分城市来看,一线城市住宅类土地成交额环比实现连续3个月增长,且涨幅扩大,但同期一线城市成交溢价率震荡下行以及11月成交环比涨幅收窄。这显示出近期一线城市地价上行主要源于土拍底价提升;三四线城市成交额同比涨幅高于成交面积,环比降幅略大于成交面积,显示出三四线城市土地价格较去年同期虽大幅增长,但近期成交价格略有下降。

  新城控股高级副总裁欧阳捷近期在接受记者采访时表示,今年,房地产市场上整体来讲平稳发展。成交量平稳价格略有增长,但未来不会。因为整个房地产投 资在下降,土地购置面积增速虽然有回升,但仍然低于2013年、2014年的时候。所以,明年的整个市场不会比今年更好或者更大。他认为,未来5年不要指望调控会放松,政府会通过调控平抑房价,房价有可能会上涨1%-2%,但不能指望大幅放松。

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