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70城楼市继续分化 警惕部分城市调控松绑冲动

21世纪经济报道 2018年01月19日 09:34

  2017年末,70个大中城市房价涨幅扩大,年末市场的“翘尾”表现是推动房价回升的主要原因。一线城市仍然保持下跌,其他热点城市房价平稳,二三线城市和中西部城市成为主要的涨价区域。虽然房价变动幅度在合理区间,但部分城市松绑调控政策的做法需关注。

  1月18日,国家统计局发布了2017年的楼市各项数据。到2017年末,70个大中城市房价涨幅出现扩大现象。

  统计显示,2017年12月,全国70个大中城市中,有57个城市的新建商品住房(不含保障房)价格出现环比上涨,上涨城市数量比11月多出7个。其中,一线城市仍然保持下跌,其他热点城市房价平稳,但二三线城市和中西部城市成为主要的涨价区域。

  这也带动了整体房价涨幅的回升,去年第四季度,70个大中城市新房价格的环比涨幅连续三个月扩大。即使是已经连续11个月收窄同比涨幅,也在去年12月出现扩大。

  年末市场的“翘尾”表现,被认为是推动房价回升的主要原因。当日发布的销售数据已经表明,2017年12月,全国房地产销售金额和销售面积均创下历史新高。

  有机构认为,房价表现的区域分化,体现出调控政策出台时序和力度不同带来的影响。虽然房价的总体变动幅度仍在合理区间,但考虑到部分城市松绑调控政策的做法,这种苗头仍然需要关注。

  二三线城市“领跑”房价

  2017年12月,国家统计局单列出的15个热点城市的房价走势平稳。有4个城市的新房价格出现环比下降,3个城市持平,8个城市上涨。但最高涨幅不超过0.5%,最大降幅也不超过0.3%。同比来看,9个城市的新房价格跌到去年同期以下。

  其中,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。北京二手房价格同比下降1.6%,跌幅为70城市之首。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读说,“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现,15个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动,房地产市场总体继续保持稳定。

  但在上述热点城市之外,广大二三线城市的房价涨幅普遍扩大。2017年12月,昆明、海口、泸州的新房价格环比涨幅位居前三,分别为2.6%、2.2%、2.0%。作为对比,当年7月至11月的5个月间,新房价格的最高环比涨幅均不超过2.0%。

  同比来看,北海、西安、贵阳、昆明四个城市的新房价格涨幅均超过10%,领跑70个大中城市。与前述城市类似,领跑者大多位于中西部地区。

  在广大二三线城市带动下,2017年12月,70个大中城市新房平均价格环比上涨0.48%,涨幅连续三个月扩大。70城市新房价格同比上涨5.76%,涨幅在连续11个月收窄后首度扩大。

  对于二三线城市房价上涨的原因,中原地产首席分析师张大伟认为,调控政策分化,除15个核心热点城市外,其他城市虽然也密集发布调控政策,但整体内容相对较宽松,对市场抑制作用弱,大部分城市仍然以去库存为主。

  与此同时,去年11月到12月,部分企业冲刺年末销售任务,入市供应量有所上涨,也刺激了市场活跃度的提高。

  国家统计局同日发布的销售数据显示,2017年12月,全国商品房单月销售面积和销售额均创下当年月度新高,同时也刷新了中国房地产市场单月销售历史纪录。同往年的经验类似,年末房地产市场“翘尾”现象再度出现。

  警惕地方调控松绑冲动

  广大二三线城市,尤其是中西部城市房价涨幅明显,在某种程度上契合了本轮房地产市场的轮动节奏。

  本轮房地产市场升温始于2015年末,在当年的“330新政”和“930新政”的刺激下,一线城市率先升温。2016年,一线城市遭遇定向调控,东部和中部热点二线城市“接棒”回暖。进入2017年,调控覆盖更多城市,但广大三四线城市和中西部城市成为新的市场热点。这些城市的单体规模虽小,却因数量众多而构成“长尾”,并推动去年的整体交易规模创下历史新高。

  但同样因为体量较小,在经过大规模“去库存”后,这些市场的可持续性存在疑问。大部分机构认为,房地产市场将在2018年市场进入“小年”,原因主要在于三四线城市后续乏力。

  北京某大型房企负责人近期向21世纪经济报道表示,三四线市场的热度主要取决于棚户区改造的力度。“很多小城市的需求都是由旧城改造推动的,有些城市几乎把整个老城全部改造。”该负责人表示,如果这一进程进入尾声或戛然而止,当地的房地产市场就会很快降温。

  上述负责人认为,虽然住建部设定的棚改目标并不小,但总体来看,未来三四线城市房价将很难得到成交量的有力支撑。最近两年,很多城市的地价水平有所抬升,拆迁成本也水涨船高。预计广大三四线城市的房价仍有上涨压力,但走势会相对平稳。

  相比之下,热点城市的政策动向更值得关注。

  2017年下半年以来,长沙、济南、武汉、郑州等城市纷纷出台人才引进政策,包括落户松绑、给予购房补贴、筹集保障房等。今年1月初,南京也加入松绑户籍政策的行列。这些措施在间接上起到了松绑调控的作用。

  与此同时,合肥、兰州则对现有楼市调控政策进行调整。虽然主管部门澄清了“松绑”的说法,但其对市场心态的影响不容忽视。

  上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,热点一二线城市承受的调控力度大、持续时间长,仍有不少需求被压抑,因此普遍存在松绑调控的动力。由于很多政策的调整权限掌握在地方政府手中,所以应警惕变相松绑。其中,“限价令”的松动,可能直接影响到房价表现。

  对此,上海易居研究院的态度为“谨慎乐观”。该机构认为,虽然近三个月房价有一定程度的反弹,但是在“房住不炒”的大背景下,调控政策整体偏严厉,叠加个人房贷利率上浮为代表的信贷收紧,预计2018年1月房价增幅将继续停留在合理区间。

  但该机构同时提醒,房价增幅有所反弹,需引起部分限价放松的城市的注意,避免楼市再度过热。

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