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首只长租公寓并购基金成立,以发 REITs 退出为目标

第一财经 2018年03月14日 15:58

  3 月 12 日,建设银行与新派公寓共同发起基于资产证券化的不动产专项并购基金。这是业内首个针对长租公寓的并购基金,初期规模为 20 亿元人民币,后期将根据收购需要扩大规模。

  2017 年底以来,随着 " 房子是用来住的,不是用来炒的 " 这一理念逐渐深入人心和住房租赁资产证券化的热度持续," 言必及 REITs(房地产信托投 资基金)" 似乎成为了一种风潮。

  新派公寓 CEO、创始人王戈宏对第一财经记者表示,新派与建行共同看好中国公募 REITs 的未来,但资产证券化需要有规模化的资产包,资产包的前期收购需要成本低的大规模资金支持,这也是未来能做大 REITs 的关键。

  从类 REITs 到并购基金

  第一财经记者了解到,建行作为该项基金发起人及 50% 优先资金的提供者,参与重大项目决策并提供全面的金融创新支持;投 资方还包括曾参与新派公寓类 REITs 劣后投 资的凯银投 资,渤海证券以及渤海汇金等。

  基金由赛富投 资基金领衔,新派公寓以及权益投 资人组成的专家团队管理。此外,还有多家金融机构及知名开发商也在为成为首批权益投 资人而积极磋商。

  王戈宏介绍,并购基金收购标的将集中在一线及二线核心城市的存量资产或是开发商合作定制长租公寓的物业,资产统一由新派公寓进行产品设计及运营。

  " 一期基金我们主要聚焦存量资产的并购,或者是开发商已经竣工和即将竣工的物业。今后会尝试与开发商在自持用地从前期就进行合作。" 王戈宏称。

  渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理、资本市场部总经理李耀光认为,目前住宅开发商类企业和新派公寓等专业运营企业都有相对优势和劣势。前者在资金实力、房源储备等方面的优势较为明显,并积极响应国家的号召开展住房租赁;而后者优势更多地体现在运营管理能力上,以及对一些先进经验的借鉴能力。

  去年 12 月 14 日,新派公寓发行中国首只长租公寓类 REITs。

  2013 年,新派公寓与其投 资机构赛富投 资基金联合发起的赛富不动产基金,收购了位于北京国贸核心区域的七十年住宅产权物业,然后对其进行改造成品牌公寓长期持有并运营。王戈宏向记者介绍,该项目运营 4 年,租金坪效提高 50%,资产价值翻了 3 倍多,最后通过上述类 REITs 实现退出。

  一家曾通过资产证券化融资的长租公寓曾向记者透露,他们也希望能继续通过发行类 REITs 和 ABS 等来获得低成本资金,但问题是可以用于证券化的存量资产不足。

  " 建行用低成本资金扶持这只资产证券化专项并购基金,就是要把这种模式迅速做大。" 王戈宏称,未来的退出以类 REITs 或者公募 REITs 为目标,退出模式明确,投 资收益也相对明确。

  深圳建行相关负责人也表示,新派公寓打通了私募基金收购资产、持有运营到挂牌类 REITs 的渠道,这为建行设立基金支持收购资产奠定了基础。

  第一财经记者了解到,在新派公寓首单租房租赁类 REITs 发行前,部分投 资者基于主体信用的层面曾对其还本付息能力存在质疑。对此,李耀光表示," 尽管新派公寓本身没有主体评级,没有提供高评级增信。但是,物业选择的是位于北京国贸 CBD 核心区的长租公寓,而且始终处于满租的状态,租金收益非常稳定。"

  业界期待公募 REITs 出台

  Wind 资讯显示,截至 3 月 13 日,交易所已挂牌发行的类 REITs 证券化产品数量已达 30 只,总发行规模为 664.49 亿元。华泰证券认为,未来中国公募 REITs 的交易规模有望达 1.6 万亿美元,租赁住房 REITs 发展前景广阔。

  李耀光对记者表示,目前无论是类 REITs 的发行,还是未来的公募 REITs,市场比较关注的就是税务方面的问题。

  " 从现有发行的情况也可以看出,开发商为主的企业会面临相当大的税收成本和税收负担。" 李耀光认为,这大大降低了企业拿出优质物业,特别是运营时间比较长、比较稳定的优质物业来做类 REITs 或 REITs 的动力,因为其在运营过程中增值的部分会更高,税费压力也就比较大。

  李耀光还提到,类 REITs 是资产证券化的一个投 资产品,而目前国内资产证券化市场的流动性相对较弱,还是以买入持有为主。在此情形下,投 资人的投 资策略受到很多局限,并会推高发行成本和利率。未来随着公募 REITs 发行,资产证券化市场流动性的增强,以及 REITs 的发展,这一问题将得到一定的解决。

  李耀光表示,未来公募 REITs 的推出还需要在政策法规层面做好准备,采取必要税收优惠或者税收中性的一些政策和法规来鼓励和推动 REITs 在中国的发展。另一方面,以商业地产运营商和地产基金、投 资银行与基金公司为代表的不动产金融市场的参与者们,要进一步提高对于商业地产的价值发现、价值识别、运营管理、价值提升、产品设计、资产管理等相关方面的能力,从市场化的角度为中国未来标准化的公募 REITs 的出台奠定好商业基础。

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