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高流拍低溢价难阻 2018年卖地收入创新高

刘展超 第一财经 2019年01月04日 09:46

  尽管出现了超过1500宗的土地流拍,但2018年的地方卖地收入依然创下新高。

  财政部数据显示,2018年前11个月,全国土地出让收入53362亿元,同比增长28.9%。而2017年全国土地出让收入52059亿元,在尚未计算12月份的情况下,2018年土地出让收入已超过2017全年,再创历史新高。

  同样是财政部数据,2018年前11个月地方一般公共预算本级收入90166亿元,同比增长6.9%。

  简单计算,2018年前11月土地出让收入约为同期地方一般公共预算的59%;2017年的比例为56.9%。

  地市火 爆已两年多

  2018年的楼市仿佛坐了一次过山车。与之相似,2018年的土地市场也划出了一道抛物线,前高后低的趋势格外明显。

  2018年上半年,三四线城市和部分热点二线城市房屋销售继续火热,开发商拿地热情高涨。下半年以来,受调控政策收紧影响,房地产销售逐渐放缓,土地市场也有所降温,2018年1~11月土地购置面积同比增长14.3%,增速已经低于2017年同期。

  不过,这种土地市场的降温也只是针对过往两年的“高烧”而言,从实际数额上看,土地出让收入依然处在很高的水平上。

  经第一财经记者计算,2018年11月份全国土地出让收入为5843亿元,10月份为5221亿元。过去几年,一般年底之际月均土地出让收入会有所增加,如果12月份能达到6700亿元,则2018年全年土地出让收入将跨过6万亿元大关。

  这将是历史性的突破。1998年全国土地出让收入仅为507.7亿元,2008年这一数据也只是在一万亿元上下波动。

  按财政部统计,自2011年至2017年,全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元。

  如果加上2018年前11个月的数据,自2011年至今的八年间全国土地出让收入总计超过了32万亿元,年均4万亿元。

  在土地出让收入中,房地产用地出让的占比最大。这也意味着,一个城市土地出让收入的高低,与其房地产市场的活跃与否密切相关。

  据中原地产研究中心统计,2018年全年土地出让金超过千亿元的城市有11个,最高的杭州超过了2500亿元,另外,上海、郑州、重庆、苏州、北京、武汉、广州、宁波、成都、天津10个城市也超过千亿元。

  从2016年到2018年,这一波土地市场的高温已经持续了两年多的时间。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示,2016年,由于一线及部分热点城市市场火 爆,面粉贵过面包的地块数量很多,导致地价涨幅较大。2016年下半年,部分热点城市出台相应土地市场政策,控制地价增长,但全国总体地价涨幅并未受到抑制,2017年地价同比涨幅继续扩大。进入2018年,尤其是三季度以来,土地流拍频现,低溢价甚至底价成交成为常态,地价同比涨幅逐渐收窄。

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  流拍+低溢价

  业界之所以断言土地市场降温,流拍地块的增加是一个主要因素。

  中原地产研究中心数据显示:2018年一二线城市合计住宅土地流标高达382宗,是最近6年来的最高纪录,同比上涨167%。

  除了一二线城市,三四线城市的土地流标数量也处于高位。2018年三四线城市流标住宅土地1203宗,叠加一二线城市的382宗,合计住宅土地流标高达1585宗。

  中原地产首席分析师张大伟认为,导致土地流标的原因非常多,从2016年“9·30新政”开始,全国一二线城市严格调控,开发商销售回款压力越来越大。此基础上,拿地资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。加之近期企业的融资压力大,房企拿地的积极性下降。

  此外,一些流标的地块开发限制条件较多、配建要求较多,又非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,且有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。

  不过,张大伟也认为,土地流标并不是当前土地市场的主流,流标土地占比依然较低。全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企对住宅类优质地块拿地的积极性仍然较高。

  除土地流拍数量增加较多外,土地成交溢价率的走低也可以反映市场的冷热转换。

  张大伟表示,从热点城市看,2018年土地溢价率基本平稳,大部分城市土地出让的溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015~2017年平均30%的溢价率。

  “2017年北京土地平均溢价率是24%,2018年是13%,明显降低。”张大伟说。

  既然土地市场降温明显,为何土地收入还在大幅增加?这与我国土地出让收入统计制度相关。

  当前房地产开发企业竞买土地,一般是分期付款,地方政府允许企业在几个月内缴清全款。财政部门是按照全额资金进入财政专户的时间节点进行统计。

  简单理解,财政部门汇总的11月份土地出让收入,实际的拿地行为一般发生在当年六七月或者更早。这也意味着,从财政部门的统计数据来观察土地市场的走势存在滞后性。

  而一些非官方统计机构一般是直接汇总即时土地出让成交记录,因此更能直观反映土地市场走势。

  中原地产研究中心统计数据显示,2018年全年50大城市卖地3.74万亿元,同比仅上涨3.7%。50大城市平均楼面地价为2277元/平方米,相比2017年的2627元下调了13.3%。

  监管部门再提稳地价

  作为影响房价的一项重要成本,近年来地价涨多跌少,间接推升了房价上涨。稳地价也成为主管部门对地方政府的主要考核指标之一。

  在近日全国住房和城乡建设工作会议上,住建部部长王蒙徽表示,2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。

  “坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。”王蒙徽说。

  如何稳地价?多渠道增加土地供应是一个见效明显的选项。

  自然资源部发布数据显示,2018年第三季度,一、二、三线城市住宅用地供应环比分别增加163.58%、34.82%、16.12%,同比分别增加0.42%、38.97%、28.83%,一线城市环比增加最为明显,二线城市同比增加显著。

  在增加国有房地产用地供应之外,地方也在探索将集体建设用地建设住宅的做法。

  2018年12月27日,北京市规划和自然资源委发布消息,大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告,出让宗地将建设共有产权住房,于2019年1月16日开始竞买,预计1月30日完成挂牌出让。

  这三宗地块合计总建筑面积约357802平方米,挂牌总起始价为541830万元,折合楼面价格为约1.5万元/平方米。

  这也是北京第一次利用集体土地建设共有产权房,为政策性住房开辟了土地供应新渠道。由于减去了土地征收等环节,三宗地块的起始楼面地价明显低于周边国有土地。这些地块的入市,将有助于“稳地价”措施的落地。

  严跃进表示,北京此番推出的三宗集体建设用地用于共有产权住房建设,此类土地本身没有征地环节,其和国有建设用地实现了同权的概念,本身是有助于降低土地成本的。这也和共有产权住房建设的导向比较匹配,即此类土地后续能够获得相对好的发展态势,利好相关住房项目价格的下调。

  “(集体建设土地建共产房)是否会形成较大的规模,要看试点的情况。类似的市场格局还存在较多不确定性,短期看会影响集体建设用地,但是否会很快影响房地产交易市场,还有待观察。”严跃进说。

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