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房东不配合,租金抵扣个税怎么落地?

李宇嘉 证券时报网 2019年01月10日 09:45

  我们常说“一分部署、十分落实”,2019年实施的“新个税法”就如此。近日,一篇《房东跟租客说,你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》的文 章在网上流传。大概内容是,租客以房租抵扣个税时,需要房东及房屋信息,但房东担心提交信息后或被征税而拒绝配合。确实,按个人所得税法,不动产租金所得须缴纳个税,但现实中,由于租赁行为多为私下散租,租客不需要租赁发票,也基本享受不到以租赁备案为基础的附加公共服务,导致租金基本未缴税。

  按道理,出租房屋须纳税,不管是简化成综合税率征收(纳税为租金收入的5%左右,各地有差异),还是分项征收(增值税、房产税、所得税等合计税率为15.5%),毕竟是从房东腰包里直接拿钱。租房不缴税“合理不合法”的惯性认识下,且租金收入到底怎么缴,并无明确规定,加上针对不动产征税将为政府开辟新财源的预期甚嚣尘上,房东拒绝提供信息给租客在情理之中。就像不动产登记为房产税创造条件,不排除通过租赁抵扣获得登记信息,为租房缴税创造条件。

  兜兜转转一圈下来,租客或无法享受到抵扣红利,或红利因租金上涨而冲抵。如此,个税专项扣除向租房者输送减负诚意的良好愿望也消弭于无形。解决一个问题,却牵扯出多个问题。该收的税收不上来,该减的税减不掉。怎么办?按照简易征收,租金税可能要比抵税额度少,合计下来租客还是受益者,但税务机关不可能表态,一则各地征税差异非常大,二则未来怎么征收还不确定。当然,税务机关更不可能表态,租房不缴税“合理不合法”还会惯性下去。

  值得注意的是,从调研来看,如果租赁机构的房屋,比如自如、冠寓等,租客可以公司房东的名义顺利申报个税抵扣。这是因为,机构租赁服务收益纳税与个人抵扣完全隔离。笔者认为,这是壮大机构租赁的有效举措,也就是借助租赁抵扣,吸引更多的租客向机构租赁房屋。进一步而言,机构租赁以其规模化优势、体验化服务,并向辖区政府申报租客在教育、医疗、就业保障等公共服务享有上的设施配置,这或许是践行“先租后买”住房新制度的可行路径。

  目前看,住建部确定的12个租赁试点城市,机构租赁的渗透率还不足20%。也就是,私人房东依旧是租赁供给的主旋律。而且,相比私人散租,机构租赁的成本相对较高,租金有的比周围散租房屋高出50%以上。2018年,热点城市租金暴涨,国家祭出打击“炒房租”的政策,加上不断有租赁机构破产、“跑路”,租赁机构化趋势受阻。未来,由于居民收入增长下滑,加上私人散租的灵活性和低成本,房东个人直租仍旧是租赁市场供给的主流,租金抵扣个税怎么落地更艰难了。

  笔者认为,各地应以不动产统一登记为契机,未拥有居住类不动产的,如果在就业城市居住和工作一定年限(以社保缴纳来确定),都可以享有租金补贴。如此,一方面可以利用既有的制度性基础设施,例如不动产统一登记系统、社保系统,从而尽量降低新设公共政策的执行成本。同时,这也倒逼不动产统一登记系统、社保系统进一步完善,将更多的不动产和市民纳入进来。这样,也就为不动产相关税收制度改革的“落地”创造基础条件,让税收更加公平有效。

  更重要的是,这样做可以鼓励租客(多数是外来人口)都来缴纳社保,作为其享有租金补贴这项红利的前提条件。毕竟,租金补贴也好、租金抵扣个税也好,或者要使用纳税人的钱,或者是税负的结构性调整,这都会涉及到部分人的利益。一般来说,税负对任何纳税人都应该是公平的。作为税收支持的公共服务,其享受也应该贯彻权责对等的原则,得到城市公共服务的同时,也要为城市公共服务的“蓄水池”做贡献。这样是法制社会的进步,更利于公共政策落地。

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